Mësime nga pësimet e Greqisë dhe mania shqiptare për patundshmëri

Nga Adri Nurellari, botuar në Shqip, 6 korrik 2015

Lajmet mbi krizën ekonomike greke dhe për referendumin kanë zënë qendrën e vëmendjes së mediave t ë gjithë botës dhe implikimet e zhvillimeve të fundit janë ende të paqarta për shumicën e ekspertëve të fushës. Edhe në opinionin publik shqiptar, sidomos në Shqipëri, kjo çështje ka tërhequr një vëmendje të madhe duke pasur parasysh numrin e madh të emigrantëve dhe ndërvarësisë ekonomike. Përtej solidaritetit ideologjik që manifestohet për njërin apo tjetrin krah të qëndrimeve lidhur me referendumin apo për projeksionet mbi impaktin që do sjellë më tej kriza greke në rajon, për shqiptarët është me shumë interes të madh që të kuptojnë siç duhet edhe burimin e krizës. Të gjitha shtetet e Europës Jugore mund të nxjerrin leksione shumë të vyera prej krizës greke duke identifikuar shumë shkaktarë të kësaj krize të cilët duhen luftuar, eliminuar apo shmangur në të ardhmen. Një ndër leksionet kryesore lidhet me sjelljen në kope (herd behaviour) të konsumatorëve dhe të sipërmarrësve shqiptarë në Shqipëri e Kosovë përkundrejt sektorit të patundshmërisë të cilin e kanë fryrë në mënyrë të rrezikshme, duke bllokuar kapitale marramendëse dhe duke shkaktuar kosto oportune të jashtëzakonshme për ekonominë e vendit.

Kur flitet për shkaktarë të krizës, padyshim qe përgjegjësia më e madhe qëndron mbi elitën politike qeverisëse, e cila gjatë dekadave të fundit ka ndërtuar një ekonomi të pashëndetshme të rënduar nga një fryrje e jashtëzakonshme e sektorit publik. Fajin kryesor për këtë katrahurë ekonomike padyshim e kanë politika qeveritare si niveli i lartë i shpenzimeve publike, zëvendësimi i monarkisë nga një pothuaj oligarki e dominuar nga pak familje të gjithëfuqishme, numri i madh i të punësuarve shtetërorë, rroga të majme të pamerituara, klima mbytëse për biznesin, sektori i atrofizuar i drejtësisë, barra e rëndë e taksave, burokracia e ndërlikuar, administrata e politizuar dhe inefikase, abuzimi i pandëshkuar me fonde publike, shpërdorimi i buxhetit duke ndarë në mënyrë të pajustifikuar subvencione, përkrahje sociale dhe pensione, shpenzimet e ekzagjeruara në siguri apo për klerikët etj. etj. Shqiptarët duhet të kuptojnë e mësojnë sot se këto politika qeveritare intervencioniste shtetërore janë një recetë për të gatuar një katastrofë ekonomike si ajo e Greqisë e duhet të kujdesen që të shmangen me çdo kusht në shtetet ku jetojnë. Megjithatë, duhet thënë se përveç përgjegjësisë së madhe të shtetit që është aktori kryesor ekonomik në Greqi, përgjegjësi të madhe kanë edhe aktorët e tjerë, pra sektori i biznesit dhe konsumatorët.

Më konkretisht, kjo përgjegjësi duhet parë te sektori i ndërtimit i cili bashkë me turizmin, transportin detar dhe bujqësinë ka përbërë një shtyllë kryesore të ekonomisë greke. Statistikat zyrtare greke tregojnë se gjatë dy dekadave të fundit mbi 220 miliardë janë hedhur në këtë sektor e kryesisht në ndërtim banesash. Kjo gjë tregon që pjesa kryesore e atyre parave të marra borxh e që kanë fundosur ekonominë greke sot janë çuar pikërisht në tulla e çimento. Në vend që të ardhurat apo kursimet e bizneseve private apo qytetarë të investoheshin në sektorë më produktiv si prodhimi industrial apo bujqësia, ato janë murosur në banesa që sot janë në shitje me një çmim shumë më të ulët sesa u kushtoi ndërtimi i tyre. Faktikisht llogaritet se në 6-7 vitet e krizës botërore çmim i patundshmërisë në Greqi ka rënë mbi 40%.

Qoftë për Shqipërinë e qoftë për Kosovën, sektori i ndërtimit gllabëron një pjesë të madhe të kapitaleve të vendit dhe në këtë aspekt jemi identikë me Greqinë prandaj zhvillimet e këtij sektori në këtë shtet duhet t’i analizojmë me vëmendje. Tregu grek i patundshmërisë u zmadhua me përmasa galopante sidomos gjatë fillimit të viteve 2000 duke pasur një mesatare rritje të çmimeve prej 10 për qind në vit. Kulmin e vet sektori i ndërtimit e arriti në vitin 2005, një vit pas lojërave olimpike të Athinës, kur u ndërtuan pothuaj 200 000 banesa të reja, ndërkohë që ky numër ra 94% në vitin 2013 kur u ndërtuan vetëm 11748 njësi të reja banimi, ndërkohë që ka vijuar të zvogëlohet në vitet pasardhëse. Në vitin 2007 investimi privat në ndërtim zinte 9.8% të Prodhimit të Brendshëm Bruto ndërsa në vitin e kaluar ra në 1.4% gjë që tregon për një shfryrje të mirëfilltë të flluskës së patundshmërisë. Kjo periudha e manisë kolektive për banesa të reja përkon pak a shumë me Shqipërinë e Kosovën kur edhe ndërtimi ka zënë mbi çerekun e ekonomisë e kur janë ndërtuar një sasi e jashtëzakonshme banesash e shtëpish dhe ku është investuar një pjesë e mirë e të ardhurave dhe kursimeve për troje ndërtimi.

Sot në Greqi, situata në këtë sektor është dramatike, janë vënë në shitje 500 000 prona të imobiliare, ndërkohë që ka 300 000 banesa anembanë vendit që besohet se janë të zbrazura. Censusi i vitit 2011 tregoi se mbi çereku i familjeve kishin dy banesa ndërkohë që 1/3 e banesave janë bosh. Në Prishtinë flitet sot që 1/3 e banesave është bosh ndërkohë që mjafton të udhëtosh nëpër fshatrat e Kosovës për të vënë re shtëpitë e stërmëdha disakatëshe, të ngjashme me ato të SHBA-së apo Europës së Veriut për nga kubatura por ku katet e sipërme nuk banohen, sepse janë hamendësuar të shërbejnë për familjarët që gjenden në emigracion.

Përpara tre vitesh, Banka Qendrore e Shqipërisë publikoi një studim krahasimor për tregun e patundshmërisë së Shqipërisë duke përdorur edhe të dhënat ndërkombëtare të nxjerra prej “Global Property Guide”. Metodologjia e kësaj analize është krijuar nga OECD dhe nxjerr në pah tregjet imobiliare që kanë çmime të fryra e mund të konsiderohen flluska duke analizuar paralelisht të ardhurat dhe qiratë mesatare në vendet përkatëse. Studimi në fjalë nxirrte se indeksi i çmimeve të banesave të Shqipërisë është rritur me një mesatare vjetore +9%.

Kur analizohen të ardhurat që vijnë nga qiraja në përqindje të çmimit të blerjes së banesës Shqipëria del më keq se shumica e vendeve të tjera të marra në shqyrtim me 2.7% të vlerës në vit, ndërkohë që në Serbi është 5.98%, Maqedoni 7.38%, Bullgari 4.16%, Kroaci 5.61%, Rumani 5.54%, Itali 4.4% etj. Ndërkohë që vetëm Greqia është në situatë më të keqe me vetëm 2.36%. Kur vjen puna te vite qira që duhen për të blerë banesën një shqiptari në Tiranë i duhen mesatarisht 35.8, një serbi 17 vite, maqedonasit 13.55 vite, turqve 16.39, hungarezëve 12.06, kroatëve 17.83, italianëve 22.73, rumunëve 18.05 vite sërish vetëm grekët na e kalojnë me 42.72 vite. Treguesi është llogaritur duke pjesëtuar çmimin mesatar të një banese në qendër të qyteteve kryesore me sipërfaqe 120 m2 me koston e qirasë mesatare vjetore për të njëjtat banesa. Pra qartazi investimi në një banesë për të nxjerrë para prej qerasë është një zgjedhje e gabuar financiare për shqiptarët dhe po ashtu del më e leverdishme që të rrish me qera sesa të blesh një apartament për të banuar.

Nëse analizohet çmimi i një shtëpie, në krahasim me të ardhurat që një qytetar siguron të dhënat janë akoma më alarmante duke zënë 54.4% të të ardhurave duke treguar se çmimet në Shqipëri janë të tejfryra dhe aspak në harmoni me kontekstin ekonomik. Në Serbi kjo shifër është 46.73%, Maqedoni 30.9%, Turqi, 30.45%, Kroaci 18.71%, Hungari 12.3%, Greqi 25.19% e kështu me radhë. Sipas të gjitha gjasave këto të dhëna janë përkeqësuar edhe më shumë prej kur është bërë kjo analizë, pasi kriza e ndërtimit vetëm sa është thelluar në vitet e fundit.

Fatkeqësisht nuk ka studime të hollësishme për Kosovën që të mund të përfshihen në këto krahasime megjithatë me pamje të parë mund të thuhet se situata është e ngjashme me Shqipërinë dhe të dhënat sporadike e të shkëputura që vijnë nga patundshmëria kosovare janë boll shqetësuese. Po krahasohen çmimet e banesave të Prishtinës me Tiranën ato janë pak a shumë të njëjta me përjashtim të dy-tri zonave tiranase ku çmimet janë pakëz më të larta, mirëpo kur vjen puna te trojet me synim ndërtimin në periferi duket qartazi që çmimet e rrethinave prishtinase janë pothuaj dyfishi i atyre të Tiranës. Prandaj që të evitohet katastrofa ekonomike e Greqisë duhet që të gjithë aktorët dhe faktorët ekonomikë në vend, qofshin këta zyrtarë qeveritarë, biznesmenë apo qytetarë të thjeshtë si në Shqipëri ashtu edhe në Kosovë, të vetëdijësohen dhe marrin masa që gradualisht të heqin dorë nga mania jonë për të investuar në patundshmëri. Kostoja oportune e gabimit të shqiptarëve në sjelljen e tyre konsumatore apo investitore është tashmë shumë i madh e duhet që të paktën të mos fryhet më tutje flluska e ndërtimit se përmasat e dëmit do të ishin katastrofale. Pra duhet që kjo flluskë që kemi ngritur në këtë sektor të shfryhet gradualisht dhe bashkëqytetarët tanë të kthejnë vëmendjen drejt sektorëve më produktivë dhe konkurrentë të ekonomisë si industria apo bujqësia.