”Nyja Gordiane” e pronave

Nga Arben Xhialli, botuar në Shqiptarja.com, 7 maj 2014

Pronat dhe problemet me to, sa shumë është folur dhe vazhdon të flitet për to në këtë kufi mijëvjeçarësh në Shqipëri. Aq sa sot, kur themi fjalën “Pronë”, mendja na shkon më parë tek problemet sociale që burojnë dhe ushqehen aktualisht prej saj, se sa tek ajo dhuratë e shenjtë që Zoti dhe parardhësit e gjithsecilit prej nesh, na e kanë lënë për ta shtuar dhe trashëguar si burimin dhe garancinë e mirëqënies sonë në breza.
Nuk ka dyshim se problemet e sotme me pronat janë pasojë e proceseve, të cilave ato iu nënshtruan forcërisht gjatë këtyre 25 viteve të fundit, proceseve të kthimit, kompensimit, regjistrimit dhe legalizimit, që në thelb kanë qënë dhe janë domosdoshmëri të argumentuara si mekanizma të nevojshëm për krijimin e një baze të qëndrueshme të zhvillimit kapitalist të vendit.

Këto proçese filluan me hartim ligjesh të veçanta si Ligji Nr.7501, ai “Për kthimin dhe kompensimin e pronës”, “Për privatizimin e ndërmarrjeve bujqësore”, “Për legalizimin, urbanizimin dhe integrimin e ndërtimeve pa leje”, “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme” etj, që u shoqëruan dhe me ngritjen e një morie institucionesh përgjegjëse për zbatimin e tyre, të cilat u angazhuan, por asnjëherë nuk u koordinuan, për të realizuar me sukses këto procese, vetëm po i zvarrisin ato ende të papërfunduara, një Zot e di se deri kur, megjithëse kanë pasur buxhete të konsoliduara dhe janë asistuar teknikisht e financiarisht nga projekte shumëmilionëshe donatorësh bujarë, apo nga para të marra borxh nëpër banka të huaja.

Proçese të ngjashme janë kryer edhe në vende të tjera të Europës, kanë marrë natyrisht kohën e nevojshme, por kanë dhënë edhe rezultatet e pritshme për ekonomitë e tyre. E kundërta ndodhi tek ne. Institucionet e krijuara dhe metodika e zgjedhur për realizimin e këtyre proceseve, jo vetëm që garantuan mossukesin e tyre, por, në rrjedhën e viteve, sollën probleme të reja shtesë, të cilat u ndërthurën mes tyre, duke marë trajtën e një “Nyje Gordiane”, që në pamje të parë nuk jep asnjë shpresë se një ditë do të zgjidhet në një mënyrë të kënaqëshme për të gjithë.

Pse ka ndodhur pikërisht kështu tek ne?! Ҫfarë kemi neglizhuar në trajtimin e këtyre proçeseve, që nuk po ua shohim fundin aq shumë të dëshiruar?! Cila është zgjidhja e tyre?! Mjafton të hedhim një vështrim të shpejtë mbi secilin prej proçeseve në veçanti dhe do të shohim se ato kanë gjithmonë një komponent të përbashkët, që është pjesë sa e rëndësishme, aq edhe e kushtueshme, e tyre, por në të njëjtën kohë edhe mjeti i pazëvendësueshëm për menaxhimin me sukses të proceseve, i cili heshturazi dhe në mënyrë sistematike është trajtuar pa standardet e nevojshme teknike ose është neglizhuar totalisht.

Ky component, që realisht mbart në vetvete të gjithë potencialin e nevojshëm për të çuar drejt suksesit apo drejt dështimit permanent secilin prej proceseve të lidhur me pronat, është “Harta Kadastrale”, një hartë e cila domosdoshmërisht duhet të tregojë me koordinata të sakta kufijtë e secilës prej parcelave, që mund të jenë sipërfaqe të kufizuara toke, kullote, pylli apo uji, si dhe pronarin e tyre ligjor, qoftë ky privat apo shtetëror, për të gjithë territorin e vendit nga bregu i detit e deri në majat e maleve. Shqipëria ka qënë dhe vazhdon të jetë i vetmi vend në Europë që nuk e ka një Hartë Kadastrale, e cila të mbulojë gjithë territorin e saj, thënë ndryshe: nuk ka mekanizmin bazë që mundëson inventarin e saktë të pronave të saj të paluajtshme.

Le të shohim ç’ka ndodhur me ndarjen e pronave në mungesë të Hartës Kadastrale, një proces që është mbështetur në ligje të ndryshme që mbivendosen me njëri-tjetrin, duke sjellë mbivendosje kompetencash institucionale, e për rrjedhojë edhe mbivendosje të pronave. Mungesa e Hartës Kadastrale, si e vetmja mundësi rigoroze e evidentimit të impaktit të zbatimit në terren të ligjeve të ndryshme, na ka hequr mundësinë e vetme për të patur një perceptim virtual të saktë, lidhur me ndarjen e sipërfaqes prej 28 000 km² të këtij vendi. Thënë më shqip, nuk mund të themi saktë dhe pa kontestime se mbi çfarë baze ligjore është ndarë çdo pëllëmbë toke e këtij vendi, nuk mund të themi numrin e saktë të mbivendosjeve të pronave, nuk mund të japim vendndodhjen e saktë dhe përmasat e sakta të mbivendosjeve, nuk mund të themi nëse ato janë krijuar nga zbatimi i ligjeve apo nga shkelja e tyre.

Ndarja e pronave u pasua me procesin e kthimit dhe kompesimit të pronave, një proçes që aktualisht është shëndrruar në punëdhënësin më të madh të gjyqtarëve, avokatëve dhe ekspertëve tanë. Mungesa e Hartës Kadastrale në këtë proçes, solli njohjen nga gjykatatat shqiptare, të pretendimeve pronësore të bazuar në raporte ekspertësh që nuk përmbajnë ekspertizë, në materiale hartografike të vjetra dhe të paanalizuara teknikisht për t’u konsideruar ose jo si prova, në dëshmi dëshmitarësh që nuk kanë mundësinë e verifikimit teknik të vërtetësisë. Si rezultat i këtyre njohjeve, sot ndodhemi përballë fakit që pretendimet e pronarëve të vjetër, të marra të gjitha së bashku, rezultojnë të jenë më të mëdha se sipërfaqja e territorit aktual të Shqipërisë, pa llogaritur këtu rastet e shumta të njohjes nga gjykatat të pretendimeve të disa pronarëve të ndryshëm për të njëjtën pronë.

Mungesa e Hartës Kadastrale në këtë proçes, na ka hequr edhe mundësinë e ndërtimit të një modeli kompensimi, i cili do të ofronte llogaritje të sakta se ku, në çfarë vlere dhe në çfarë sasie ne mund të kompensojmë prona fizikisht dhe se çfarë na mbetet më pas për t’u kompensuar financiarisht. Problemi bëhet më i madh por edhe më i ndjeshëm për secilin prej nesh, kur të deklarohet vlera e saktë e faturës që ne të gjithëve do të na duhet të paguajmë për kompensimin financiar, me hir apo me pahir, të detyruar nga vendimet e gjykatave tona apo të asaj të Strasburgut. Faturat e para prej miliona eurosh që kanë filluar t’i vijne shtetit shqiptar, janë vetëm pikat e para të shiut që lajmërojnë stuhinë e faturave që po afron.

Për të krijuar tregun e pronave filloi dhe po vazhdon edhe procesi i regjistrimit të tyre. Mungesa e Hartës Kadastrale eleminoi mundësinë që ky proces të rezultojë me krijimin e një tregu funksional e të sigurtë të pronave, që do të ofronte siguri për investimet e huaja dhe do të hapte rrugën për krijimin e fermave të mëdha, të mekanizuara dhe moderne. Regjistrimi i pasurive i bazuar në “Hartat Treguese”, të cilat nuk evidentojnë kufirin e saktë të pronave, por kufij të përafërt të tyre, bëri të pamundur dhënien e drejtësisë për konfliktet që lidhen me pronat, duke na vënë përballë një numri të frikshëm viktimash – rreth 8.000 – të cilat nuk e kanë zgjidhur problemin, por kanë krijuar terren edhe më të gjerë për “gjakmarrjen”.

Janë të shumta rastet kur e njëjta pronë u shitet njëkohësisht disa blerësve, ndërsa numri i qytetarëve që konstatojnë mospërputhje të vendndodhjes dhe të përmasave faktike të pronës së tyre, me dokumentacionin që ekziston në zyrat e regjistrimit, sa vjen dhe rritet. Ata pyesin: “Cila është prona ime? Kjo që kam të rrethuar dhe e punoj çdo ditë apo ajo që tregojnë letrat e zyrës së regjistrimit!?” Përgjigje në këtë rast mund të japë vetëm “Maliqi”, por jo ligji aktual shqiptar. Mungesa e Hartës Kadastrale na ka hequr gjithashtu edhe mundësinë e shëndoshjes së buxhetit, nëpërmjet krijimit të një sistemi të drejtë e të qëndrueshëm për taksimin e pronave apo transaksioneve që lidhen me to.

Në ndryshim nga vendet e tjera të Europës Lindore, ne na u desh që këto vite të merremi edhe me legalizimin, proces që nuk u kufizua vetëm me legalizimin e ndërtimeve pa leje, por përgatiti edhe materialin hartografik, që do përdorej për regjistrimin e tokave të zaptuara mbi të cilat u ngritën këto ndërtime. Mungesa e Hartës Kadastrale në këtë proçes, solli angazhime financiare dhe teknike që rezultuan në krijimin e Ortofotos së vitit 2007, një material totalisht i ndryshëm nga materialet hartografike mbi të cilat janë mbështetur proceset e kthimit, kompensimit dhe regjistrimit të pronave.

Nga kjo analizë e thjeshtë e këtyre proceseve, rezulton se përveç faktit që ato u mbështeten në ligje të ndryshme, që zbatohen nga institucione të ndryshme,  ato janë mbështetur edhe mbi materiale hartografike krejtësisht të ndryshme, të cilat siç mund ta shihni edhe nga paraqitja grafike që shoqëron këtë material, dëshmi e përpjekjeve amatore për të përputhur “Hartën Treguese” me “Ortofoton 2007”, janë shumë larg njëra-tjetrës dhe nuk kanë asnjë mundësi teorike dhe praktike për t’u transformuar në një Hartë  Kadastrale unike dhe me standarde teknike europiane, zyrtarisht të përcaktuara, e cila do të mbulonte gjithë territorin e vendit. Mungesa e Hartës Kadastrale na ka hequr gjithashtu edhe mundësinë për të ndërtuar sisteme ndërvepruese informacioni për shumë tema të rëndësishme, siç janë kontrolli mbi territorin, adresat, statistikat, etj, të cilat kanë impakt të drejtpërdrejtë në qeverisjen e mirë të vendit.

Siç shihet, “Nyja Gordiane” e problemeve me pronat që ne kemi krijuar për shumë arsye nuk mund të lihet pa zgjidhje. Vitet që kanë kaluar duhet të na mjaftojnë për ta kuptuar më në fund se këtë çështje nuk mund ta zgjidhë koha që kalon, ajo vetëm e komplikon zgjidhjen. Impakti tejet negativ i kësaj “Nyje Gordiane” në zhvillimin ekonomik të vendit, në sundimin e ligjit, si dhe në plotësimin e kushteve që lidhen me integrimin europian të vendit, kërkon një zgjidhje të shpejtë dhe përfundimtare të saj. Zgjidhja, është një dhe e vetme, është zgjidhje që kërkon fuqinë e “Aleksandrit”. Zgjidhja fillon me krijimin e Hartës Kadastrale me standarde europiane për Shqipërinë, si mbartëse e gjithë informacionit real të nevojshëm për të mundësuar më pas, një “Amnisti Pronash” të ngjashme me “amnistitë fiskale”, e cila duhet të kryhej vetëm për një qëllim: për një të ardhme më të mirë për Shqipërinë dhe për gjithë Shqiptarët.