Taksa progresive dhe tregu i banesave

Nga Gentian Kaprata, botuar në Mapo Online, 13 janar 2014

Pas vitit 1991, një set reformash liberalizuese dhe demokratizuese në sektorë të ndryshëm të ekonomisë dhe të drejtave të njeriut sollën krijimin e tregut të banesave në Shqipëri. Një sërë faktorësh të tjerë ndikuan në mënyrën e krijimit dhe modelin e krijuar të këtij tregu, shumë të rëndësishëm për ekonominë kombëtare që prek çdo familje shqiptare në mënyrë të drejtpërdrejtë.

I një rëndësie të veçantë ishte faktori kulturor. Për ballkanasit në përgjithësi dhe për shqiptarët në veçanti, posedimi i banesës ku jetojnë nuk është vetëm një çështje ekonomike. Ajo është, për së pari, një çështje dinjiteti. Faktori ekonomik ndikoi, gjithashtu. Pas një sërë privatizimesh u krijuan kapitalet e para për një kërkesë në tregun e banesave. Korrupsioni ishte një faktor shumë i rëndësishëm në krijimin dhe rritjen e këtij tregu. Para’ të grumbulluara nga zyrtarë do t’i shtoheshin kërkesës “nevojtare” në tregun e banesës. Imigracioni i fortë, nga zonat rurale apo qytetet e vogla drejt qyteteve të mëdha, do të ishte gjithashtu një faktor në rritjen e kërkesës. Niveli i lartë i remitancave, para të ardhura nga emigracioni i jashtëm do të mbushnin flluskën e një kërkese ekstra të madhe për banesa në një treg të ri të sapoformuar.

Kështu, për një periudhë pesëmbëdhjetëvjeçare u krijua dhe u rrit me shpejtësi kërkesa në tregun e banesave. Dhe, sikurse shumë kërkues në shkencën ekonomike na kanë vërtetuar teorikisht, ky treg iu tregoi shqiptarëve në mënyrë empirike se nëse ka një kërkesë, kapitali do të gjejë gjithmonë një rrugë që t’i përgjigjet pozitivisht, pavarësisht sa e madhe është kërkesa apo barrikadat burokratike. Produktet e kësaj mënyre zhvillimi ishin të shumta, por më i spikaturi ishte fakti se industria e ndërtimit u kthye në industrinë më të rëndësishme të vendit në këto vite tranzicioni, edhe ekonomik. Trendi i rritjes së këtij sektori përgjatë periudhës 1993-2007 ishte aq i fortë saqë “premtonte” për të njëjtin trend dalës. Një rënie pikiatë, nëse faktorët që kishin krijuar flluskën e kërkesës do të tkurreshin apo zvogëloheshin, sikurse të gjithë treguesit parashikonin.

Për shumë arsye logjike dhe të pritshme, faktorët që ndërtonin kërkesën erdhën dhe u tkurrën pas vitit 2007 dhe në vazhdim. Por industria e ndërtimit të banesave nuk do të dorëzohej kaq shpejt. Nëse faktorët e natyrshëm do të tkurreshin, elita e këtij biznesi do të “shpikte” një tjetër. Kështu, ndërsa kërkesa reale në treg për apartamente ulej, industria vazhdonte të prodhonte. ‘Triku’ i shpërndarjes së riskut dhe kostove me blerësit e interesuar dhe angazhuar që në themel u zëvendësua me ‘trikun’ e një instrumenti ekonomik. Apartamentet, ndërsa ndërtoheshin në mungesë kërkese, ndryshonin pronësi nga ndërtuesi te furnitorët e lëndëve të para të ndërtimit. Nëpërmjet ‘klering’, furnitorë apo ofrues shërbimesh paguheshin në natyrë. Me apartamente. Kështu u krijua një klasë e tërë sipërmarrësish dhe ndërmarrjesh në mungesë kapitali por në pronësi apartamentesh.

Kjo është arsyeja që raportimet e ndryshme mbi stokun e banesave të pashitura nuk janë të sakta. Ai është shumë më i madh se çka paraqitet, sepse apartamentet e shkëmbyera nëpërmjet ‘klering’-ut konsiderohen apartamente që kanë arritur te përdoruesit. Çka nuk është reale. Shumica dërmuese e këtij grup-stoku janë të pabanuara dhe në çdo moment pritet të hyjnë në treg. Hyrja e tyre në treg do të tejprishë akoma më shumë dizekuilibrin e apartamenteve për shitje dhe blerësve potencialë. Raport që prej vitesh tashmë është në fije të perit për të krijuar një krizë të fortë në këtë sektor dhe zhvlerësime masive të apartamenteve dhe pronave të patundshme në përgjithësi. Situatë kjo e shmangur prej vitesh nga bllokimi i dhënies së lejeve të ndërtimit në qytetet kryesore të Shqipërisë.

Mungesa e dhënies së lejeve të reja për ndërtimin e apartamenteve (ndërtesave të banimit) duket se ka qenë pengesa kryesore që tregu i pasurive të patundshme dhe çmimi i banesave të mos ketë rënie të thellë. Dhe kjo për një arsye të thjeshtë. Në mungesë oportuniteti për të investuar në ndërtime të reja, biznesi i ndërtimit (por jo vetëm) nuk i ka nxjerrë në treg apartamentet e ndërtuara më parë. Por i ka mbajtur në “paradhomën e tregut”. Atje ku duket sikur janë në treg por nuk janë vërtet, sepse mekanizmat e tij që rregullojnë çmimin sipas raportit ofertë-kërkesë, nuk veprojnë dot. Nuk veprojnë dot sepse çmimi ka qenë i panegociueshëm. Dhe do jetë i tillë përsa kohë shitja nuk është e nevojshme. Përsa kohë ndërtuesit nuk i duhen kapitale të lira për investim të ri apo mbajtja në pronësi e apartamenteve nuk ka kosto për biznesin. E logjikshme, apo jo? Pse u dashka të tregtohet një pronësi me çmim të ulët, mbajtja e së cilës nuk ka kosto ndërkohë që paratë nuk të duhen?

Sistemi i ri fiskal duket se do ta prishë këtë ekuilibër të brishtë. Taksat e reja dhe rritja e atyre të vjetra, në mënyrë të pashmangshme do vështirësojnë mbajtjen në “paradhomën e tregut” të këtyre dhjetëra e dhjetëra mijë apartamenteve të pashitura. Rezultati praktik i një politike pesëmbëdhjetëvjeçare të industrisë së ndërtimit dhe kësaj politike njëvjeçare të taksimit të rritur do të jetë një krizë potenciale në tregun e pasurive të paluajtshme. Efektet e saj për çdo familje shqiptare do të jenë përtej të pëlqyeshmes. Dhe kjo do të jetë një arsye më shumë pse nuk duhej kaluar në një sistem progresiv taksimi. Pse nuk duhen rritur taksat.