Pronat: Orteku që ka vënë para ekonominë

Nga Blerina Hoxha, botuar në Monitor, 19 prill 2015

Çështjet e pazgjidhura të pronësisë po largojnë investitorët nga vendi dhe po mbajnë peng zhvillimin e qëndrueshëm të turizmit dhe bujqësisë. 500 mijë pronarët e rinj të krijuar nga dhënia e tokës në përdorim me ligjin 7501 në vitin 1991 kanë fragmentarizuar tokën bujqësore në 350 mijë ferma. Pasojat, treg i deformuar çmimesh dhe korrupsion në të gjitha nivelet. Qeveria, para rrezikut real të mosshlyerjes së kompensimeve të fituara nga ish-pronarët në Gjykatën e Strasburgut

Statusi i pronave të shqiptarëve është në ditët më të zeza që nga krijimi i shtetit dhe më tutje. Shtetëzimi i pasurive të paluajtshme nga reforma agrare e viteve 1950-1960 nuk qe asgjë para ndarjes për frymë të tokës bujqësore dhe fragmentarizimit në 3 milionë pasuri që bëri qeverisja demokratike në vitin 1991, me ligjin 7501.

Toka bujqësore e dhënë në përdorim ka krijuar 500 mijë pronarë të rinj në kurriz të pronarëve realë, sot nuk mund të zhbëhet më. Qeveria ka nisur procedurat për të bërë pronarë përdoruesit e ligjit 7501, ndërkohë zhvillimi i bujqësisë, turizmit, investimeve private do të mbeten përjetësisht peng i këtij zhvillimi të çorganizuar gati me dashje në ndarjen e pronësisë.

Çështja e pazgjidhur e pronave është bërë shkak për nxitjen e informalitetit, ndërtimeve pa leje, tregut të deformuar të pasurive të paluajtshme dhe së fundi, akumulimi i shumave të mëdha që duhen për kompensimin e ish-pronarëve që kanë fituar betejën me shtetin shqiptar në Gjykatën e Strasburgut, është kthyer në rrezik fiskal. Qytetarët që nuk kanë zënë tokën e askujt do të detyrohen të paguajnë me taksat e tyre faturën që buxheti i shtetit do të akordojë për kompensimin e ish-pronarëve.

Me 25 ligje që rregullojnë çështjen e pronave dhe 8 institucioneve të posaçme që mbikëqyrin procesin, statusi i pronave është ngatërruar edhe më keq, duke u kthyer në një nyje të pazgjidhshme dhe sot vlerësohet nga Fondi Monetar Ndërkombëtar, organizatat e biznesit dhe Banka Botërore si pengesa themelore për zhvillimin ekonomik të vendit. Pas çdo dështimi në investime, shihet si shkak prona, e cila është ndërruar në një kancer malinj, që po e çon në greminë të ardhmen e qëndrueshme të vendit.

“Që prej tre vitesh, kur kam filluar të punoj me Shqipërinë, e kemi ngritur çështjen shumë të thellë të të drejtave të pronësisë, se si ato ndikojnë negativisht në ekonomi dhe në investime. Nuk kemi parë që kjo reformë të ecë përpara. Po diskutojmë me qeverinë, që po përpiqet të bëjë diçka për këtë. Një tjetër problem është ai i kompensimeve me urdhër të Gjykatës Europiane, që është gjithashtu një rrezik fiskal. Këto janë të gjitha probleme shumë të thella” ka pohuar shefi i FMN-së për Shqipërinë, Nadeem Ilahi, në një intervistë për Monitor.

Bujqësia me 350 mijë ferma

Kush ka udhëtuar nëpër Shqipëri ka parë parcelat e ngushta të tokës, një të mbjellë me grurë dhe një me domate, diku 100 metra me perime dhe ngjitur një parcele djerrë. E gjithë kjo sepse vendi aktualisht ka 350 mijë ferma të vogla, sipërfaqja e të cilave, në një mesatare të përgjithshme, nuk i kalon të 1.2 hektarët. Akoma më keq sipërfaqja e parcelave të mbjella me një kulturë nuk i kalon të 0.2 hektarët. Ministri i Bujqësisë, Edmond Panariti, e ka cilësuar fragmentarizimin e tejskajshëm të tokës si pengesën themelore për kultivimin në masë të kulturave bujqësore që bëjnë konkurrues vendin tonë, duke i siguruar Shqipërisë një mundësi të re zhvillimi. Të njëjtin vlerësim kanë edhe ministrat e mëparshëm të Bujqësisë dhe ekspertët e ekonomisë.

Sipas të dhënave nga Ministria e Bujqësisë, të ardhurat nga shitjet e produkteve bujqësore dhe blegtorale në vitin 2012 ishin pak më shumë se 1 miliard lekë. Kjo shumë u shpërnda në më shumë se 350 mijë ferma të vogla, ku secila prej tyre nuk përfitoi më shumë se 310 261 lekë. Me këto vlera të ardhurash që prodhojnë një fitim modest, familjet fermere vetëm sa sigurojnë jetesën e përditshme në pamundësi për të zhvilluar kapacitetet në prodhim dhe cilësi.

Si rrjedhojë, edhe industria e përpunuese në të cilën është investuar shumë këto vitet e fundit është vënë në vështirësi, për shkak të prodhimit të çorganizuar.

E gjithë kjo tragjedi pa kthim që bujqësia po përjeton sot e ka fillesën në vitin 1991 kur, nëpërmjet ligjit 7051, u bënë pronarë personat dhe familjet të regjistruara në fshat sipas ndasisë së sipërfaqes për frymë. Toka u dha në përdorim fillimisht për tre vjet, si masë nxitëse për të përmirësuar jetesën e familjeve që jetonin në fshat të zhytura në varfëri të thellë, në momentin e ndryshimit të regjimit. Por vite më pas, në pjesën dërrmuese të vendit, qeveritë nuk mundën më të shpronësonin përfituesit me 7051, për shkak të konfliktit social që mund të krijohej.

Komisionet e ngritura për ndarjen e tokës në vitin 1991, në shumë raste kanë rishpërndarë tokat bujqësore bazuar në kufijtë e vjetër. Sot e kësaj dite, kjo ndarje ka rezultuar me eficente, ku edhe transaksionet e mëvonshme kanë qenë të sigurta dhe pa shumë abuzime.

Tani 24 vjet më pas, ligji i famshëm 7051 do të montohet përfundimisht. Qeveria do të shpërndajë certifikatat e pronësisë për ata që zotërojnë tokë bujqësore sipas këtij ligji. Ministri i Bujqësisë, Panariti, beson se, në këtë formë do t’i hapet rruga transaksioneve të tokës dhe krijimin të kooperativave bujqësore. Trendi botëror i bujqësisë po shkon drejt krijimit të klastrave, nëpërmjet bashkimit të fermerëve si mënyra më eficiente për t’i bërë ballë konkurrencës që po sjell globalizimi. Mbi 3 miliardë njerëz në të gjithë botën sigurojnë të ardhura nëpërmjet bujqësisë së organizuar dhe mbi 100 milionë njerëz janë të punësuar në kooperativat bujqësore.

Sipas Censusit të vitit 2011, në zonat rurale të vendit jeton 46% e popullsisë. Toka bujqësore në total është 700 mijë hektarë, 80% e së cilës, sipas statistikave të Ministrisë së Bujqësisë, është ndarë me ligjin 7051 dhe 130 mijë hektarë janë tokë bujqësore në pronësi të shtetit. Por një pjesë e madhe e kësaj toke nuk është bujqësore, pasi është përmbytur nga ndërtimet pa leje.

Ka dy shembuj të qartë ku bashkimi i fermerëve ka sjellë përfitime të larta për to. Në Komunën Kafaraj, 60 familje kanë bashkuar tokat për të kultivuar një varietet të luleshtrydhes, për të cilën kanë garantuar tregun dhe gjithashtu dhjetëra familje në Derviçan kanë krijuar kooperativën për prodhimin e përbashkët të një varieteti të domates.

Pronësia mbi tokën mbetet edhe një nga shkaqet pse bujqësia është një sektor që ka vuajtur mungesën sistematike të kreditimit nga bankat.

Që nga 2007, kur raportohen statistikat sipas sektorëve nga Banka e Shqipërisë, pesha e kredisë për bujqësinë është rritur nga 1.1% e totalit në 1.6%. Sipas bankierëve, ndër vështirësitë që hasen në sektorin bujqësor nga pikëpamja e bankës, paraqitet informaliteti i lartë në regjistrimin dhe në qarkullimin e parasë. Problemet me pronësinë e tokës mbeten reale dhe një pengesë e madhe në zhvillimin bujqësor të vendit. Sipas ekspertëve, kërkesa për financim nga sektori i bujqësisë ka qenë në rritje, kur vitet e fundit vihen re gjithmonë e më shumë investime, që synojnë të përmirësojnë teknologjinë e përdorur, e cila do të sjellë dhe rritje të produktivitetit dhe cilësisë së prodhimit. Projektet e financuara kanë qenë në linjë me politikat zhvilluese rajonale dhe sektoriale për të sjellë një vlerë të shtuar në bujqësi, jo vetëm për investitorin, por dhe për fermerët e tjerë me të cilët bashkëpunon. Cilësia e portofolit në agrobiznes është 4-5 herë më e mirë se sektorët e tjerë të ekonomisë.

Por, me gjithë dëshirën e bankave për të shtuar investimet në këtë biznes, problemet e shumta e kanë mbajtur shumë të limituar kreditimin.

Prona, investitorët e huaj lënë Shqipërinë

Të gjithë e kujtojmë rastin se, si banorët e Kakomesë në Komunën e Lukovës shpërthyen në kryengritje, duke e penguar seriozisht investimin që kompania e njohur franceze “Club-MED” planifikoi për ndërtimin një resorti turistik luksoz. Në themel ishte konflikti për pronat ku shteti e thelloi edhe më tej, duke mos njohur pronat e banorëve dhe duke i trajtuar ato si pronë shtetërore. Ndërkohë që francezët e “Club MED” braktisën synimet në Shqipëri, konflikti i pronësisë për tokat e Kakomesë vijon të jetë një çështje ende pasqaruar në gjykata.

Në këto kushte është shumë e vështirë për një investitor të huaj që të vijë në Shqipëri dhe të ndërtojë një fabrikë, hotel, apo çdo objekt tjetër pa ditur se e kujt është toka. Rastet kur investitorët seriozë i janë larguar Shqipërisë për shkak të pronës janë të shumta.

Kompania italiane “Ferrero Rocher”, e njohur për përpunimin e lajthisë, ishte e interesuar për prodhimin e lëndës së parë në Shqipëri, sidomos në terrenet e Veriut, që njihen për cilësinë e mirë të lajthisë. Por, burime të afërta me çështjen pohuan se, kompania e njohur hoqi dorë nga plani për të hyrë në Shqipëri, për shkak se, nuk arriti të sigurojë terrenet e nevojshme për prodhimin e lajthive. Më pas, “Ferrero Rosher” u “josh” nga Serbia, e cila po tregohet shumë aktive vitet e fundit përmes ofrimit të incentivave si në drejtim të terreneve, ashtu dhe subvencioneve për të punësuar. Para katër vitesh ka tentuar të hyjë në vendin tonë me një brand përpunimi edhe kompania e zvicerane “Nestle”, por është larguar pasi nuk zgjidhi dot problemet e pronësisë mbi tokën.

Shqipëria ka një diasporë të kamur të cilat nuk kanë mundur të përfshihen në investime, pikërisht për shkak të statusit të paqartë të pronës. Sot e kësaj dite, investitorët potencialë ikin nga Shqipëria për shkak të paqartësitë së përhershme në të drejtën e pronës. Për investitorët italianë, Shqipëria është mjaft atraktive për afërsinë gjeografike, krahun e lirë të punës dhe për zotërimin e italishtes nga pjesa më e madhe e popullsisë, por dy firmat e njohura italiane “Geox” dhe “Ferrero Rocher” vetëm për shkak të incentivave që kishin të bëjnë kryesisht me pronësinë mbi tokën, zgjodhën Serbinë.

Banka Botërore nëpërmjet “Doing business” paraqet problemet e pronës si dy nga çështjet kryesore që përkeqësojnë klimën e investimeve në vendin tonë. Pavarësisht përmirësimit të konsiderueshëm, raporti “Të bësh biznes 2015″, e rendit Shqipërinë në vendin e 118 nga 189 ekonomi në të gjithë botën. Kostoja e bizneseve që kanë lidhje me pronën është 9% e vlerës së investimit, kur në vendet e tjera të marra në studim, kjo kosto është 2-4%. Shqipëria ka gjithashtu nivelin më të lartë të procedurave për regjistrimin e pronës në rreth 6 të tilla, kur vendet e tjera në studim kanë 4-5 të tilla.

Copëzimi, rritje artificiale e çmimit të tokës

Shqipëria i ka pothuajse joaktive taksat mbi tokën bujqësore, por çmimet e tokave janë ndër më të lartat në rajon. Për shkak të copëzimit të madh të pronës, tregu paraqitet i deformuar, duke ofruar çmime spekulative në zonat me interes për investime në bujqësi. Për vitin 2013, tokat bujqësore në Kroaci, sipas Raportit Factor Markets EU kanë variuar mes 5,000 deri 7,000 euro për hektar. (pra 0,5-0,7 euro/m²).

Në Shqipëri, toka bujqësore është dhjetëfish më e shtrenjtë. Sipas hartës zyrtare të vlerës së tokës, çmimi i lartë ofrohet në Durrës (Romanat) me 909 lekë/m², pra rreth 6,5 euro/m², ku një hektar tokë bujqësore shkon në 65 000 mijë euro, gati dhjetëfish më shumë se në rajon. Ndërsa po sipas hartës së vlerës, një hektar tokë në Pukë kushton 7000 euro, njësoj sa çmimet mesatare të tokave në rajon.

Në Maqedoni, çmimi i toklave shkon rreth 2,500-15,000 euro/ha, për zonat malore, 15,000-25,000 euro/ha për zonat fushore. Ndërkohë që çmimi për hapësirat për qira është rreth 5-25 euro/ha në varësi të llojit të tokës dhe pozicionit. Krahasuar sërish me vendin tonë, 2,5 euro/m² çmimi më i lartë në fqinjin tonë duket ende larg çmimit më të lartë tonin me 6,5 euro/m². Pra, Shqipëria qëndron lart me rreth 3 euro/m².

Ndërsa në Turqi, çmimi i tokave bujqësore varion mes 50,000 dhe 80,000 lira/ha (afërsisht 19,000- 30,000 euro/ha). Sigurisht faktor kryesor mbetet lloji i tokës, sepse tokat më “pjellore” shkojnë deri 150,000 lira/ha, pra rreth 55,845 euro/ha, ose ndryshe 5,58 euro/m², afër çmimit maksimal prej 6.5 euro/m² në vendin tonë. Por ndërkohë që çmimi është në këto nivele, tregu i tokës bujqësore është thuajse i bllokuar.

Ekspertët e fushës mendojnë se, shkak për deformimin e çmimeve të pasurive të paluajtshme në Shqipëri është bërë edhe mungesa e planeve rregulluese. Drejtori i Përgjithshëm i ALUIZNI-it, Artan Lame, pohoi për Monitor se, nëse do të ishin planet rregulluese dhe nëse do të zbatoheshin metri i një toke bujqësore buzë rrugës nuk do të kushtonte 50 euro metri, ashtu siç ndodh aktualisht. Duke u ndryshuar destinacioni i përdorimit të tokës pa mbikëqyrjen e shtetit, aktualisht Shqipëria paraqitet me çmimet më të larta të tokës në rajon.

Zaptimi i pronës, 120 mijë objekte pa leje në pronë të tjetrit

Çmohet se në gjithë vendin janë ngritur pa leje rreth 400.000 ndërtesa. Sipas një analize që ka bërë Banka Botërore, afërsisht një e treta e tokës në të cilën janë ndërtuar objektet e paligjshme u përket ndërtuesve, një e treta i përket shtetit dhe një e treta një personi tjetër, si për shembull një pronari të cilit i është kthyer prona ose një personi, i cili ka marrë tokë sipas ligjit për tokën të vitit 1991.

Shumë prona u janë nënshtruar veprimeve informale me kalimin e viteve dhe përdoruesit e tanishëm shpesh kanë paguar shuma të mëdha për t’i marrë ato. Shitblerja dhe ndarja e mëtejshme shpesh bëhet pa dokumentacion dhe, edhe atëherë kur ka dokumente për shitblerjen, ato janë jo të noterizuara apo të regjistruara për shkak se prona nuk i është regjistruar shitësit. Për pasojë, shumë përdorues të tanishëm kanë paguar shuma të konsiderueshme parash për pronën por kanë pak mbrojtje juridike, sepse veprimi i shitblerjes mbetet informal nga këndvështrimi i ligjit.

Procesi i krijimit të vendbanimeve informale dhe i ndërtimeve informale shkaktoi tensione shoqërore, vështirësi për organet shtetërore dhe solli pasoja politike.

Qasja jo e ligjshme e banorëve të rinj dhe mosndalimi i tyre nga autoritetet shkaktoi mëri te banorët e qyteteve pranë tyre, si dhe inat dhe acarim te pronarët e tokave të zaptuara. Kur zaptuesit, dalëngadalë, bënë regjistrimin në gjendjen civile dhe morën të drejtën e votës në vendin e ri të banimit, në mesin e viteve 1990, trajtimi i pronave të zëna në këtë mënyrë u bë çështje politike.

Pronat si burim korrupsioni

Banka Botërore, në një raport të posaçëm për vlerësimin e statusit të pronave në vendin tonë, ka evidentuar se mungesa e rregullimit të efektshëm të territorit e ka ndërlikuar nxjerrjen e lejeve të ndërtimit. Në një anketim të posaçëm, 29% të firmave të ndërtimit kanë pohuar se, kanë dhënë ryshfet për marrjen e lejes së ndërtimit. Kjo përbën nivelin më të lartë për çdo proces tregtar në Shqipëri dhe është tri herë më e lartë se mesatarja e Europës Juglindore. Banka Botërore shpjegon se dhënia e lejeve të ndërtimit ka qenë shumë e ndryshme në bashki të ndryshme, duke ofruar një burim kryesor korrupsioni në nivel bashkiak, sidomos në qytetet kryesore dhe në zonat bregdetare. Aktivitetet e ndërtuesve shpesh nxjerrin në sipërfaqe problemet ekzistuese me kufijtë dhe pronësinë, evidenton banka. Miratimi i një ligji për rregullimin e territorit në vitin 2009 është kritikuar se mund ta rrisë potencialin për korrupsion në nivele të larta.

Raste të pastra të korrupsionit me pronat janë të evidentuara tashmë. Rasti i Parkut Kombëtar të Dajtit është një ndër ta. Qesaraka është porta hyrëse në Parkun e Dajtit, pjesë e Parkut të Dajtit. Mbushja me ndërtime e zonës është bërë në kundërshtim me kriteret e përdorimit të tokës për parqet kombëtare. Mbi të gjitha, ndërtimet janë bërë bazuar në transaksione të parregullta të pronësisë mbi tokën. Një situatë e ngjashme vërehet edhe në Komunën e Kasharit, drejtuesit e së cilës janë dënuar nga gjykatat për korrupsion me tokat. Ndërkohë, në gjykata, kanë kaluar gati 6 vjet ku po trajtohet çështja e mbivendosjes së dy pronave në Selitë, ku më pas u mbivendosën edhe dy leje ndërtimi. Aktualisht, çështja është për trajtim në Strasburg. Për këtë rast, zyra e Hipotekës së Tiranës ka kryer një transaksion të jashtëligjshëm, në një kohë që prona ishte e bllokuar nga një kontratë që ndërtuesi i parë kishte me pronarët e vërtetë.

Rreziku fiskal

Fondi Monetar Ndërkombëtar, në dy vitet e fundit, ka shtuar shqetësimin rreth faturës së lartë, që është krijuar në buxhetin e shtetit nga vendimet e Gjykatës së Strasburgut për kompensimin e pronave në favor të shtetasve shqiptarë. FMN, në dokumentin e fundit të publikuar për Shqipërinë, parashikon që fatura e shlyerjes së këtyre detyrimeve pritet të arrijë në 3 miliardë lekë këtë vit, shumë e papërballueshme për kapacitetet e buxhetit. Por Ministria e Financave, në një deklaratë zyrtare, sqaroi se shteti shqiptar ka respektuar ekzekutimin e vendimeve të Gjykatës së Strasburgut dhe, aktualisht, nuk ka vendime të papaguara apo që nuk janë në proces ekzekutimi. Sipas financave, deri më sot, është ekzekutuar detyrimi financiar, tërësisht, për 38 vendime të Gjykatës së Strasburgut, ndërsa 2 vendime janë në proces miratimi dhe ekzekutimi.

Ministria e Financave sqaron se, këtë vit është shlyer një vendim me rreth 6,9 milionë lekë dhe mbetet për t’u shlyer: një vendim në shumën 8,1 milionë euro ose 1,1 miliardë lekë, i parashikuar në buxhetin e Ministrisë së Financave për vitin 2015 dhe një vendim tjetër në shumën 650 mijë lekë, i cili është në proces. “Ndërsa për të gjitha rastet e tjera, që mund të miratohen nga kjo gjykatë, në buxhetin e shtetit të vitit 2015 janë parashikuar 2 000 milionë lekë”, – shpjegon Ministria e Financave.

Dikasteri i Financave sqaron se, për të gjitha vendimet e Gjykatës Europiane për të Drejtat e Njeriut, në rast se pagesat e detyrimeve nuk kryhen brenda afatit tremujor nga data kur vendimet bëhen përfundimtare, shteti shqiptar ngarkohet me pagesën e kamatëvonesës, për çdo ditë vonesë, ndërkohë që deri në fund të vitit 2014, efektet e këtyre detyrimeve janë përballuar nga Fondi Rezervë i Buxhetit të Shtetit.

Në mbështetje të nenit 13, të ligjit nr. 160/2014 “Për buxhetin e vitit 2015”, për ekzekutimin e pagesave për detyrimet ndërkombëtare për vitin 2015, burimi i financimit do të jetë Fondi i Kontingjencës. Në lidhje me një Vendim të Gjykatës Europiane për të Drejtat e Njeriut, meqenëse vendimi ka dalë që vitin e kaluar, fondet për ekzekutimin e tij janë planifikuar në buxhetin e Ministrisë së Financave.

“Qeveria shqiptare ka krijuar një grup pune ndërministror, i cili po përgatit një plan masash për zgjidhjen përfundimtare të çështjes së kthimit dhe kompensimit të pronave, e cila do të finalizojë një strategji të re të kthimit dhe kompensimit të pronës.

Fatura e papërballueshme e kompensimit 600 milionë euro

Në bazë të niveleve të kompensimit të pjesshëm të dhënë deri më tani, kompensimi, qoftë edhe pjesërisht, i të gjithë kërkuesve që nuk e kanë marrë ende kompensimin, do të ishte të paktën 600 milionë euro, ndërkohë që kjo kosto rritet me rritjen e vlerës së pasurive të paluajtshme në vend, analizon Banka Botërore.

Me ritmet e tanishme të dhënies së fondeve AKKP-së, do të duheshin disa dekada për t’i kompensuar plotësisht ish-pronarët sipas ligjit. Një zgjidhje realiste sipas ekspertizës së Bankës do të ishte modifikimi i skemës aktuale të kompensimit. Në këtë aspekt, Shqipëria mund të shikonte përvojën e vendeve të tjera në Europën Qendrore që kanë miratuar legjislacione për kthimin e pronave të shtetëzuara gjatë regjimit komunist dhe për pagesën e kompensimit për pronarët e shpronësuar, pronat e të cilëve nuk mund të kthehen.

Shembuj si është zgjidhur kompensimi:

Kroacia:

Kërkuesit mund të marrin kompensim me 100% vlerën aktuale të tregut vetëm për apartamentet; për të gjitha pronat e tjera, ka një shkallë zbritëse kompensimi, ku pronat në kategorinë më të lartë marrin vetëm 4% të vlerës aktuale. Në të njëjtën kohë, 25% e vlerës së kompensimit është paguar në të holla, ndërsa pjesa tjetër në obligacione shtetërore me afat maturimi deri në 20 vjet.

Republika Çeke:

Kërkesat që i plotësojnë nuk mund të kenë sipërfaqe më të madhe se 150 hektarë tokë jobujqësore. Kërkuesit që i plotësojnë kushtet mund të jenë vetëm personat, prona e të cilit është shpronësuar dhe bashkëshorti a bashkëshortja apo pasardhësit e drejtpërdrejtë (fëmijët); vëllezërit dhe motrat, nipërit dhe mbesat nuk mund të kërkojnë kthim a kompensim. Krahas kësaj, vetëm personi të cilit i është shpronësuar prona, mund të marrë kompensim në të holla; trashëgimtarët e tjerë mund të marrin vetëm obligacione.

Letonia:

Ligji parashikon kompensim me vlerën e pronës në kohën e shpronësimit në vitin 1941.

Maqedonia:

Kompensimi mbështetet në vlerën aktuale të tregut, si Shqipëria, por vlera llogaritet sipas gjendjes së pronës në momentin e konfiskimit (pra nëse prona ka qenë tokë bujqësore në vitin 1945 dhe tani në të ka pallate të larta, pronari kompensohet për vlerën e tokës bujqësore). Kompensimi mund të jepet në obligacione, me afat maturimi deri në 10 vjet.

Mali i Zi:

Kompensimi llogaritet në bazë të gjendjes së pronës në momentin e konfiskimit, si në Maqedoni. Mali i Zi ka vendosur edhe një kufi ligjor se sa mund të paguhet çdo vit nga buxheti (0,5% e PBB-së) dhe një nivel maksimal që mund të paguhet për kompensimin e tokës së konfiskuar (10% e PBB-së). Kompensimi mund të paguhet në obligacione shtetërore, në vend të mjeteve monetare.

Serbia:

Kompensimi i nënshtrohet një kufiri të sipërm prej 500.000 eurove për kërkues. Vlera gjithsej e kompensimit që mund t’u paguhet kërkuesve është e kufizuar me ligj jo më shumë se 2 miliardë euro. Çdo mungesë e fondeve duhet të përballohet nga kërkuesit në mënyrë përpjesëtimore.

Si u komplikuan

Prona private, jo vetëm ka ekzistuar, por edhe ka qenë e dokumentuar dhe ruajtur në arkiva dhe kadastra për të gjithë periudhën para çlirimit në vitin 1944. Me ndryshimin e regjimit dhe ardhjen në pushtet të komunistëve, vitet 1946-1950 u krye reforma mbi tokën. Rishpërndarja e tokës nuk u dokumentua dhe pronarët e rinj të tokës nuk u pajisën me dokumente për titull pronësie. Më vonë, pothuajse e njëjta reformë u krye edhe me trojet-tokat në zonat urbane. Trojet private të pandërtuara kaluan krejtësisht në pronësi të shtetit komunist. Transparency Internacional Albania vëren se, koncepti i vërtetë mbi pronën dhe respektimin e saj, mbeti vetëm në subkoshiencën e disa pronarëve që. për fatin e tyre të keq. u persekutuan më shumë se të gjithë të tjerët nga regjimi komunist.

Gjatë 1991-1994, programet e privatizimit dhe transferimi i pasurisë te pronarët e rinj bashkëthemelues, punëtorë, banorë të apartamenteve apo te pronarët e mëparshëm nëpërmjet kthimit të pronave, si dhe qiradhëniet afatgjata nga shteti për individët) krijuan 500.000 pronarë mbi rreth 3 milionë pasuri private të llojit toka bujqësore, banesa apo njësi tregtare, sipas të dhënave nga Ministria e Drejtësisë.

Në vitin 1994, me ligj, u krijuan 35 Zyra Vendore për Regjistrimin e Pasurive të Paluajtshme, të cilat administrojnë 3057 Zona Kadastrale dhe drejtohen nga Zyra Qendrore e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme, si institucion publik. Në vitin 1996 u emërua Kryeregjistruesi i Republikës.

Shqipëria është ende në ndërtim të regjistrit publik të pasurive të paluajtshme. Sot, regjistrimi fillestar vijon në kuadër të Projektit LAMP, i financuar nga Banka Botërore, kryesisht në zonat urbane të paregjistruara, si dhe në kuadër të një projekti të financuar nga BE, i zbatuar nga Prezenca e OSBE-së në Shqipëri, për zonat bregdetare të Jugut.

16 ligjet e pronësisë lidhin nyje procesin

Kuvendi i Shqipërisë gjatë periudhës së tranzicionit nga regjimi komunist drejt ekonomisë së tregut ka miratuar një sërë ligjesh mbi të drejtat e pronësisë. Nga një status pothuajse inekzistent të pronës private gjatë regjimit komunist, pas transformimeve të mëdha të vitit 1991 për vendosjen e sistemit demokratik, çështja e pronave u prek ndjeshëm. Shteti mori përsipër, me ligj, detyrimin për njohjen, kthimin apo kompensimin e pronave ndaj të gjithë subjekteve të shpronësuar gjatë regjimit komunist.

Paralelisht me procesin e njohjes, kthimit dhe kompensimit të pronës, janë miratuar ndër vite një sërë ligjesh që kishin në qendër të drejtat e pronësisë. Të tilla janë ligjet për dhënien e tokës bujqësore pa shpërblim në përdorim e pronësi, për privatizimin e apartamenteve të banimit, për privatizimin e tokës truall dhe objekteve shtetërore, për verifikimin e titujve të pronësisë, për zhvillimin e zonave me përparësi turizmin dhe për integrimin e ndërtimeve informale.

Nga një analizë e historisë legjislative mbi të drejtat e pronësisë konstatohet se problematika është komplekse. Ekzistojnë të paktën 16 ligje të veçanta që rregullojnë sektorë të ndryshëm të të drejtave të pronësisë, që krijojnë organe shtetërore për mbikëqyrjen sektoriale dhe që përcaktojnë procedura të veçanta. Këto ligje janë ndryshuar dhe rishikuar vazhdimisht. Ndryshimet e shpeshta legjislative kanë ndikuar në krijimin e praktikave jouniforme ekzekutive e gjyqësore.

Nëntë agjenci për pronat, më shumë kanë ngatërruar:

Shqipëria, aktualisht ka nëntë institucione që veprojnë mbi të drejtat e pronësisë, në varësi të ministrive të ndryshme përgjegjëse, veprimtaria e të cilave rregullohet nga pjesë të ndryshme të legjislacionit. Ato trajtojnë në mënyrë të fragmentarizuar çështje të fitimit të pronësisë dhe të regjistrimit të titujve të pronësisë.

Numri i lartë i agjencive shtetërore dhe legjislacioni rregullator i shumtë kanë krijuar mbivendosje të proceseve që lidhen me të drejtat e pronësisë. Këta faktorë ndikojnë edhe në zbatimin e vendimeve përfundimtare, si dhe krijojnë paqartësi për mjetet efektive të ankimimit në rastet e moszbatimit të vendimeve përfundimtare. infrastruktura teknike dhe burimet njerëzore kanë nevojë për përmirësime të mëtejshme të stafit.

Agjencitë shtetërore dhe gjykatat, në çështjet që prekin të drejtat e pronësisë, perceptohen se janë të prekura nga korrupsioni. Transparency International ka vënë në dukje se ka probleme institucionale që komprometojnë zbatimin e ligjeve, të cilat prekin aftësinë e gjyqësorit, ligjvënësit dhe të administratës publike për të funksionuar me efektivitet dhe eficencë.

Publiku nuk ka besimin e duhur te shërbimet e ofruara nga agjencitë, shërbimet nuk janë të shpejta dhe transparente sa duhet. Për të parandaluar këtë fenomen dhe për rikthimin e besimit të qytetarëve tek institucionet ka filluar edhe procesi i dixhitalizimit tërësor, përfundimi i të cilit do të japë rezultatet e duhura.

Në Ministrisë e Drejtësisë është ngritur Drejtoria e Koordinimit të Çështjeve të Pronësisë. Struktura dhe organika e saj është pjesë e strukturës dhe organikës së Ministrisë së Drejtësisë. Ajo koordinon veprimtaritë e institucioneve shtetërore të përfshira. Agjencia e Kthimit dhe e Kompensimit të Pronës kujdeset për subjektet e shpronësuara, Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme për regjistrimin e pronave, Shërbimi Përmbarimor Gjyqësor për ekzekutimin e vendimeve, Agjencia e Legalizimit, Urbanizimit dhe Integrimit të Zonave Informale për legalizimin e ndërtimeve informale, Avokatura e Shtetit për mbrojtjen e interesave pasurore të shtetit dhe përfaqësimin në GJEDNj, Agjencia e Inventarizimit dhe Transferimit të Pasurive të Paluajtshme për pasuritë shtetërore, Drejtoria e Administrimit dhe Shitjeve të Pasurive të Paluajtshme për pasuritë shtetërore, Komisioni Qeveritar i Tokës për vlefshmërinë e titujve të pronësisë dhe Enti Kombëtar i Banesave për banesat sociale.

Agjencitë e pronave sipas funksioneve

1-ZQRPP – Zyra Qendrore e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme në Tiranë – Përgatit rregullore dhe urdhëresa dhe i propozon për miratim pranë Këshillit të Ministrave, në formën e akteve nënligjore. Mbikëqyr punën dhe mban lidhje me ZVRPP-të pranë qarqeve. Trajton dhe merr vendime për zgjidhjen konform ligjit, të konflikteve në rrugë administrative. Mban lidhje me institucionet qendrore e vendore për të siguruar dhe për të shkëmbyer informacionet.

2 – ZVRPP – Zyra Vendore e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme në çdo qark – Pranon, përpunon e regjistron dokumentet e pronave të lëshuara nga institucionet përgjegjëse dhe/ose të përfituara në të gjitha format e parashikuara nga Kodi Civil, si dhe transaksionet e ligjshme me pronat (trashëgimi, shitje, dhurim, shkëmbim, kontrata, etj.), të parashikuara në këtë Kod. Komunikon me qytetarët për sigurimin dhe plotësimin e dokumenteve të pronave kur ato nuk janë të plota konform ligjit. Përgatit dhe lëshon certifikatë pronësie dhe/ ose vërtetim pronësie të shoqëruar me hartat treguese të vendndodhjes së pasurisë, për të vërtetuar titullin e pronësisë. Regjistron tjetërsimet e pronave kur ato jepen për ndërtime, si dhe lejet e shfrytëzimit të lëshuara nga njësitë vendore. Mban lidhje me njësitë vendore për të siguruar dhe për të shkëmbyer informacionet.

3 – AKKP – Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit të Pronave në Tiranë- Përgatit rregullore dhe urdhëresa dhe i propozon për miratim pranë Këshillit të Ministrave, në formën e akteve nënligjore. Mbikëqyr punën dhe mban lidhje me ZVKKP-të pranë qarqeve. Trajton dhe merr vendime për zgjidhjen konform ligjit, të konflikteve në rrugë administrative. Konfirmon ose anulon vendimet e Zyrave Vendore të Kthimit e Kompensimit të Pronave. Propozon dhe menaxhon fondin për kompensimin e pronarëve. Përgatit listat e pronarëve që kompensohen dhe kryen shpërndarjen e fondit të kompensimit, sipas ligjeve dhe akteve nënligjore në fuqi. Mban lidhje me institucionet qendrore e vendore për të siguruar dhe për të shkëmbyer informacionet.

4-ZRKKP – Zyra Rajonale e Kthimit e Kompensimit të Pronave pranë çdo Qarku – Pranon dhe përpunon dokumentet mbi origjinën e pronës si dhe komunikon me qytetarët për sigurimin dhe plotësimin e dokumenteve të pronave. Përgatit vërtetimet për kthim dhe/ose kompensim të pronave në zonat urbane, zonat rurale, pyjet, kullotat dhe ullishtat, në favor të pronarëve dhe trashëgimtarëve të tyre, në mbështetje të dokumenteve të origjinës së saj. Përgatit hartat topografike të vendndodhjes së pronës, mbasi ballafaqon dokumentet kadastrale me gjendjen në terren. Komunikon me AKKP dhe Avokatin e Shtetit, për konfirmimin e dokumenteve të pronave të përgatitura e të lëshuara nga ZRKKP dhe merr masat për rishikimin e vendimeve të kthyera prej tyre. Komunikon institucionalisht me ZQRPP dhe ZVRPP-të për regjistrimin KORRUPSIONI ME PRONAT, PENGESË PËR ZHVILLIMIN E QËNDRUESHËM  e vendimeve të pronave të lëshuara sipas ligjit. Mban lidhje me institucionet qendrore e vendore për të siguruar dhe për të shkëmbyer informacionet.

5 – AKP – Agjencia Kombëtare e Privatizimit dhe Degët e saj pranë qarqeve – Përgatit listën dhe dokumentet e objekteve shtetërore që kalojnë për privatizim nga subjektet private dhe organizon shpalljen e listave në gazeta. Bashkëpunon me institucionet e ndryshme për të siguruar dhe për të shkëmbyer informacionet, veçanërisht të atyre që trajtojnë pronësinë mbi tokën. Pranon dhe shqyrton dokumentet e aplikantëve të interesuar për privatizimin, si dhe të pronarëve të tokës. Merr pjesë në organizimin e ankandeve dhe shpalljen e rezultateve të tyre.

6-AITPP – Agjencia e Inventarizimit dhe Transferimit të Pronave Publike – Përgatit aktet nënligjore në mbështetje të ligjit “Për evidentimin dhe transferimin e pronave publike” dhe i paraqet ato për shqyrtim e miratim pranë Këshillit të Ministrave. Mban lidhje me degët e AITPP pranë njësive vendore dhe mbikëqyr punën e tyre për evidentimin e pronave publike të transferueshme sipas ligjit. Përgatit listat e pronave publike që transferohen pranë çdo njësie vendore dhe i paraqet ato për miratim pranë Këshillit të Ministrave. Mbas miratimit të listës nga Këshilli i Ministrave, kryen procedurat për transferimin e pronave publike pranë njësive vendore.

7 – KRRT- Këshilli i Rregullimit të Territorit, pranë qarkut, bashkisë ose komunës. Me mbështetjen nga Sekretaria Teknike dhe Këshilli Teknik i Urbanistikës, shqyrton dokumentet e subjekteve të interesuara për ndërtime, veçanërisht dokumentet e pronës, studimet urbanistike dhe projektet teknike dhe miraton ose kundërshton dhënien e sheshit dhe të lejes së ndërtimit, mbi pronat private dhe/ose shtetërore. Mban lidhje me institucionet, veçanërisht me AKKP, ZVKKP, ZQRPP dhe ZVRPP, për konfirmimin e origjinës së pronës që propozohet për zhvillim. Gjithashtu mban lidhje institucionale me 8 ZVRPP-të pranë qarqeve për regjistrimin e objekteve pas dhënies së lejes së shfrytëzimit nga njësia vendore përkatëse.

9-KRRTRSH- Këshilli i Rregullimit të Territorit të Republikës së Shqipërisë, i kryesuar nga Kryeministri. I mbështetur nga Sekretaria Teknike e KRRTRSH-së, që ndodhet në Ministrinë e Punëve Publike, shqyrton dokumentet e studimeve urbanistike, shesheve dhe lejeve të ndërtimit, të cilat janë në kompetencë të saj sipas ligjit, të propozuara e të miratuara më parë nga KRRT-të pranë njësive të qeverisjes vendore (veçanërisht kur territoret e propozuara për zhvillim ndodhen në zonat e parashikuara për zhvillim turizmi dhe/ose kur sipërfaqja e zonës së zhvillimit është më e madhe se 5000 m² etj). Organizon punën për hartimin e oponencave nga institucionet përgjegjëse, sipas vendndodhjes dhe specifikave të objekteve që propozohen. Mban lidhje me institucionet qendrore e vendore.